Le marché de l’immobilier est en feu depuis deux ans, entretenu par des vendeurs et des courtiers trop gourmands et des acheteurs trop pressés. Surchauffe, surenchères, ventes à pression, un véritable Far West, et le shérif – entendre le gouvernement – brille par son absence.

Voici une scène qui se répète de week-end en week-end, et ce, dans de très nombreuses régions du Québec. Montre en main, les acheteurs ont 15 minutes pour visiter un bungalow. Sur place, dans bien des cas, ni l’agent inscripteur ni le propriétaire ne sont présents. Dehors, les autres acheteurs potentiels rôdent et font la queue, augmentant du coup la pression. Quinze minutes pour juger de l’état d’une maison, dont le prix affiché est dans la plupart des cas 50 000$ de plus que la valeur réelle et qui se vendra en surenchère jusqu’à 100 000$, voire 150 000$ de plus que le prix annoncé! Quinze minutes pour tout voir, y compris sous-sol et terrain. Et si les acheteurs ont des questions auxquelles ne répond pas la déclaration du vendeur, ils n’ont personne à qui les poser. Pour terminer le tableau, ils ont entre 24 et 48 heures pour déposer leur offre d’achat, qui sera presque systématiquement refusée si elle contient une mention «conditionnelle à l’inspection». Pour résumer, les Québécois qui achètent un téléviseur sont mieux protégés par les lois et règles en vigueur que s’ils achètent une maison de 400 000$ ou 500 000$! À croire que les consommateurs québécois ont collectivement renoncé à leur droit d’être protégés pour une transaction aussi importante.

On ne peut pas dire que le gouvernement du Québec a brillé dans ses actions pour contenir la situation. En fait, quand on considère ce qui se passe, c’est à se demander si le gouvernement ne l’encourage pas, sciemment ou par négligence, en n’édictant aucune règle claire. Ne serait-ce que de mieux définir et délimiter les règles permettant de recourir à l’expression «Vendue sans garantie légale aux risques et périls de l’acheteur» dont sont assorties un très grand nombre de mises en vente immobilière depuis deux ans. On ne parle pas ici de maisons vétustes vendues pour une bouchée de pain, mais de maisons vendues à prix d’or, voire excessif, avec la seule volonté du vendeur de ne pas être importuné par un problème de vice caché.

Devant les cris des acheteurs forcés de payer des prix délirants, le ministère des Finances a entrepris de «prendre son temps». À la fin du printemps 2021, il a lancé une consultation pour tenter de comprendre la situation. Or, le problème et les solutions sont déjà bien documentés. C’est notamment ce qui ressort des observations présentées au ministère par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ).

Ainsi, on apprend que ça fait au moins 20 ans (!) que cet organisme réclame que le gouvernement rende obligatoires l’inspection préachat et la garantie légale. Ces mécanismes, qui dépendent du bon vouloir des contractants, protègent les acheteurs notamment en cas de vice caché ou de défaut grave. C’est à se demander ce que le gouvernement attend!

Ces deux mécanismes, faciles à appliquer, seraient les deux meilleurs freins aux pratiques de surenchères puisqu’ils forceraient tout le monde à prendre une pause. Dans l’état actuel de la situation, seuls les prêteurs hypothécaires sont en mesure de stopper une transaction si celle-ci ne satisfait pas à leurs critères. Mais est-ce que ça ne devrait pas être la tâche du gouvernement d’établir le bien public?

Plusieurs autres demandes de l’OACIQ trouvent un fort écho auprès des organismes de protection des consommateurs. Par exemple, il demande au gouvernement d’interdire aux courtiers de se placer en situation de conflit d’intérêts par rapport à leur client. Il préconise aussi la fin de la double représentation (quand l’agent représente le vendeur et l’acheteur), une pratique interdite en Colombie-Britannique, dans le Queensland australien, en Floride et aux Pays-Bas. Il suggère aussi d’instaurer des délais statutaires dans les transactions afin que les notaires, arpenteurs-géomètres, prêteurs, inspecteurs en bâtiment aient le temps de faire leur travail. Il demande enfin un pouvoir de suspension temporaire des courtiers qui font l’objet d’une enquête.

L’OACIQ réclame même de mieux encadrer les périodes de visite. Actuellement, bien des vendeurs et courtiers établissent des heures de visites très courtes, ce qui leur permet de créer un faux sentiment d’urgence, et privent du coup les acheteurs de leur droit à une visite en profondeur et à un temps de réflexion raisonnable. L’OACIQ, comme la plupart des associations de consommateurs, se questionne sur la déontologie douteuse de ce type de manipulation – et bien d’autres encore.

D’un autre côté, l’OACIQ remet en doute une demande courante visant à rendre publiques les offres d’achat sur les maisons, afin d’éviter les surenchères extrêmes. Ce dévoilement permettrait certainement de rendre plus claires certaines manipulations. Mais il est possible que les autres mesures, plus faciles à implanter, soient plus efficaces. D’autant que le système actuel, celui des enchères à l’aveugle, avait été institué dans les années 1980 parce que les enchères ouvertes posaient de gros problèmes de confidentialité et de protection des renseignements personnels.

Pas de shérif en ville

Cela dit, on ne peut pas dire que l’autoréglementation donne des résultats probants, surtout en situation de crise. Ainsi, en mai 2021, l’OACIQ a réalisé une première: elle a donné un mois aux 14 425 courtiers du Québec pour suivre une formation vidéo d’une heure sur la déontologie.

On ne sait trop ce qui est de plus aberrant dans cette annonce: «une heure» ou «pour la première fois»? Que la vidéo rappelle les règles déontologiques applicables et que les 111 courtiers qui n’y ont pas assisté aient été suspendus, c’est très bien. Mais encore?

L’aberration, ici, est que le courtage est régi par les courtiers eux-mêmes. Bref, il n’y a pas de shérif en ville. Ce sont les cowboys qui font la police.

Qui est responsable au gouvernement? L’AMF s’occupe des valeurs mobilières et de courtage hypothécaire. La Loi sur le courtage immobilier relève plutôt du ministère des Finances, qui sous-traite l’application à l’OACIQ. Mais on peut légitimement se demander qui est responsable au ministère des Finances. Officiellement, ce ministère a amorcé une consultation sur la surchauffe, mais rien ne filtre. Le seul changement véritable, qui découle du projet de loi 5 modifiant le budget, concerne la double représentation par les courtiers immobilier, qui sera désormais interdite - mais seulement à compter du 10 juin 2022.

Le Québec s’est donné par le passé un Office de protection du consommateur (OPC) et une Régie du logement, mais il serait temps que l’on encadre mieux les pratiques immobilières avec des lois à portées sociales. Après tout, l’achat d’une maison est, la plupart du temps, l’opération financière la plus importante de la plupart des ménages. Une structure dotée d’une réelle autorité et d’un pouvoir de sanction sur les pratiques déloyales ne serait pas un luxe. Un peu comme l’OPC l’a fait notamment pour la vente automobile.

Les associations de courtiers et de propriétaires disent souvent qu’il ne sert à rien de changer un système qui fonctionne (pour eux) à cause de quelques pommes pourries. Mais il est bon ici de rappeler une évidence rarement soulignée: le marché immobilier québécois est somme toute petit. Cela représente environ 150 000 transactions par année (incluant les chalets). Cela signifie dix transactions en moyenne par courtier (c’est peu!). Cela signifie aussi 400 ventes de maisons, condos et chalets par jour dans mille municipalités. On parle donc d’un marché anecdotique où il suffit de deux ou trois pommes pour pourrir.

Cela dit, il faut reconnaître que les courtiers ont raison sur un point: les acheteurs ont aussi leur part de responsabilité. Les meilleures règles ne feront pas grand-chose si les acheteurs cherchent la satisfaction immédiate et acceptent des conditions déraisonnables par impatience. Bien entendu, à leur défense, il y a l’attrait des taux d’intérêt extrêmement bas des dernières années et la peur de voir ces mêmes taux grimper, ils ont d’ailleurs déjà gagné 1% depuis six mois pour les termes fixes. Mais les acheteurs doivent aussi s’informer de leurs droits et dénoncer à l’OACIQ les courtiers aux pratiques douteuses. Plus facile à dire qu’à faire et surtout qu’à prouver. Il y a donc là un enjeu d’information qu’un organisme gouvernemental, comme l’OPC ou son équivalent, serait mieux à même de relever à l’aide de grandes campagnes d’information.

La dimension macro

Le gouvernement devra aussi s’attaquer à certains problèmes structurels concernant le parc locatif et la taxation, pour laquelle la collaboration d’Ottawa sera nécessaire.

Il existe un lien très net entre la surchauffe du marché de l’habitation, les faibles taux de vacance du marché locatif depuis 20 ans et les hausses de loyer prohibitives des deux dernières années. Le moindre 4 ½ se loue à plus de 1300$ par mois en région métropolitaine. Le Québec manque de logements locatifs abordables, tant en quantité qu’en qualité. Et ce problème est aggravé par le manque de contrôle sur la location touristique (Airbnb et cie), qui retire par milliers des logis du parc locatif pour les transférer dans le parc touristique. Et c’est justement parce que trop de ménages n’ont plus d’alternative locative abordable que la quête d’une maison crée un état de panique qui active la surchauffe immobilière.

Une autre solution macroéconomique serait de modifier les règles d’imposition du gain en capital. Actuellement, un vendeur doit payer un impôt sur seulement la moitié de son gain en capital, et la résidence principale en est totalement exclue. Ce système avait été introduit il y a une quarantaine d’années pour tenir compte de l’inflation, qui était à l’époque galopante. Or, dans le contexte où cette inflation a été largement jugulée, ce système de taxation encourage la spéculation, notamment les opérations de vente-achat (les fameux flips immobiliers).

Les solutions ne manquent pas donc. Cela prouve que la surchauffe immobilière n’est pas une fatalité, mais au contraire une fabrication qui résulte de petites manipulations que le gouvernement a trop longtemps laissé faire. Il faut que ça cesse.

À lire aussi: Marché locatif: il faut sortir du Far West